20180418 回首2003

2003年是我「誤入歧途（全職交易）」的一年，想不到15年就這樣轉眼過去。

台灣房市

印象中，當年鄰居出售房屋的價格，與近幾年（2018）的高點相比剛好大約是3倍多的漲幅，和下表的統計相仿。

如果買方是包租公，以5％租金收益率計算（沒看錯，真的是5％），那麼總報酬率還會多出75％（15年的租金）。

圖：信義房價指數。最新數據請點選資料來源：Stock-Ai

信義房價指數以2001年Q1為基期100，2003年Q2 SARS後起漲點為99.13，2017年Q4指數281.96，增值約2.84倍，年化複利率約7.47%

若以2014年Q2高點297.78計算，增值約3倍，年化複利率約10.5%

換言之，當年若買下鄰居的千萬「老」宅（屋齡近20年），如今大約價值3千萬上下。若加上槓桿效應（頭期款20％，貸款20年），實際的報酬率會更高。

可惜當年我沒有投入房市，反而為了「高房價」而投入股市，那麼股市的表現如何呢？

圖：信義房價指數與加權指數。最新數據請點選資料來源：Stock-Ai

台灣股市

對照同期間股市的表現，若不考慮以2008為分野的經濟循環，加權指數2003 Q2低點4044，2017 Q4高點10882，漲幅2.69倍，年化複利率約7.06%

乍看股市表現似乎遜於房市，但若將企業配發的現金股利加入計算，加權報酬指數2003 Q2低點4140，2017 Q4高點18248，漲幅4.4倍，年化複利率約10.77%，結果反而略勝一籌

（是的，年複利率「只有」10％，所以長期績效遠高於此者若非「股神」可能就是...）


圖：加權指數與報酬指數

當然，以上統計不代表我的投資成績也同樣勝出😆

整體而言，這段期間長期投資房市或股市的結果應該同樣出色。

擁有自己的「家」的舒適感與成就感是令人嚮往的，只能說我很幸運，能享受父母的庇蔭，但若考慮自己已屆不惑之年，繳完貸款更是耳順之年，接著面臨（傳統定義）退休或醫療的需求提升，房地產的變現能力反而成了缺點。

更重要的是，從人口結構的趨勢來看，台灣房市未來能否重演這樣的多頭榮景，我個人是保守看待的。

另一方面，股市的週期較短（波動也相對較大），如果能學會觀察經濟循環的脈動，可能會有更多資產倍增的機會，所以縱使時光倒流，我想我還是會選擇繼續在股海浮沈努力吧 😆

經常提醒自己要有國際觀，台灣如此，美國的情況又是如何？

美國房市

圖：美國標普房價指數。最新數據請點選資料來源：Stock-Ai

美國房市的循環和台灣有些差異，根據美國標普房價指數，1975年以來一直呈現緩步上揚的格局，2000年前後更發動一波明顯的漲勢。

2000年1月為100，2006年6月高點184.55，房價增值約1.84倍，年化複利率約9.88%

但在2007次貸風暴之後，房價也大幅修正至2012年2月低點134.01，自高點下跌約27％，不過隨著經濟回穩，房價指數在2017年12月再創新高196.21。2000年以來的年化複利率約3.81%。（1975至2018年化複利率約4.88%）

看看兩國的房價走勢，台灣房市在2008年之後漲勢格外兇猛，雖然房產持有者身價大漲，卻也造成普羅大眾的痛苦指數遽增，想想兩國的人口與產業結構，我對美國房市的前景仍樂觀看待，相對也加深了對台灣房市的保守。（當然我的看法可能是錯的）

圖：美國標普房價指數與標普500指數。最新數據請點選資料來源：Stock-Ai

美國股市

至於美股，標普500指數2003 Q1低點834.81，2017 Q4高點2642.22，漲幅3.16倍，年化複利率約7.98%（1975至2018年化複利率約8.63%）

若是加計股利的報酬指數（Total Return），2003 Q1低點1209.71，2017 Q4高點5212.76，漲幅4.3倍，年化複利率約10.22%。

從統計數據上看，美股的表現優於美房，但台股更是毫不遜色！（台股漲幅4.4倍，年化複利率約10.77%）

由此可知，以台灣與美國的經驗為例，不論房市或股市，長期都是抗通膨的利器，很多人都忽略了，理財的基本目標是要維持購買力，延伸的意思是，現金只有在經濟衰退的通縮時期才會相對「增值」。

值得留意的是，實際進場投資時機的選擇，對結果有很大的影響（想想那些2006年在美國買房的人們），但對小資族而言，股市還多了分批進場的彈性。

雖然前述統計取景氣循環的高低點計算，不應視為實際投資的績效，但仍不失為個人理財的依據。

特別強調，文中所謂房市與股市，是指整體市場的指數化統計，並非單一物件或個股，切勿一概而論。

這篇文章是對自己曾經歷的時空做個回顧，也做為和親友們交流理財心得的參考。