有朋友問：若取得1000萬貸款，可以如何安排長期投資呢？ 設5年寬限期，年利率以2.5%計。如果一切順利，還能展延寬限期至10年。 情境一：買房出租 參考 媒體報導 ，根據 NUMBEO 網站統計，目前（2023年）台北市中心的租金報酬率大約只有令人驚訝的1%出頭，榮登世界名列前茅的低，所以如果貸款投資房地產，可能還得自行負擔每年1.5左右的利差。 至於房價的增值，參考「 信義房價指數 （如下圖）」，近10年年化複利率大約是3%（近20年約6%），由於無法預知未來漲幅，我們仍以3%估計。 綜合上述條件，理想上投資10年的累積報酬率可能會是： （租金1% - 利息2.5%）*10年 + 房價複利103%^10年 - 1＝19.3% 也就是投資1000萬有機會獲利193萬，相關稅費暫且省略不計。 圖：台北市房價指數，資料來源： 信義房價指數 情境二：買股領息 現在我們把情境一的房子換成一籃子的股票，以台灣投資人最熟悉的台灣50指數ETF為例。 股息殖利率若以3%估計（2003～2023年有5年年均殖利率低於3%，如下圖），理論上應足以支付利息支出還有餘。 至於股價的漲幅，近10年年化複利率大約是7～8%，由於無法預知未來漲幅，我們以7%估計。 綜合上述條件，理想上投資10年的累積報酬率可能會是： （股息3% - 利息2.5%）*10年 + 股價複利107%^10年 - 1＝101.7% 也就是投資1000萬有機會獲利翻倍，相關稅費暫且省略不計。 圖：0050歷年年均殖利率，資料來源： Goodinfo 單純以報酬率而言，情境二似乎會是比較好的選擇。 風險 不過，上述是理想的情境，實際的結果與進場時機、未來10年的發展息息相關，舉例來說： 如果是在2009年初低點進場，10年後的結果相當豐盛（下圖紅標，漲幅約150%）； 然而如果提早2年，在2007年高點進場，經過10年卻幾乎還在原地踏步而已（下圖藍標，漲幅約10%），結果天差地遠。而且，在金融危機時期，還得承擔-50%或更高的帳面損失，以及股息遽減的風險。 （考慮到2022年以來的衰退還在持續中，我主觀認為目前2023年的市況應該不比2007年） 圖：台股加權指數2007～2017( 藍 ) vs 2009～2019( 紅 )，資料來源： TradingView 相較之下，房價的波動就平穩許多，而且只要按時繳納利