20180418 回首2003

2003是豬力安「誤入歧途」的一年,想不到15年就這樣轉眼過去。

印象中,當年鄰居出售房屋的價格,與近幾年的高點相比剛好大約是3倍多的漲幅,和下表的統計相仿。

如果買方是包租公,以5%租金收益率計算(沒看錯,真的是5%),那麼總報酬率還會多出75%(15年的租金)。



(點選互動圖表)

信義房價指數以2001年Q1為基期100,
2003年Q2 SARS後起漲點為99.13,
2017年Q4指數281.96,增值約2.84倍,
年化複利率約7.47%

若以2014年Q2高點297.78計算,增值約3倍,
年化複利率約10.5%

換言之,當年若買下鄰居的千萬「老」宅(屋齡近20年),如今大約價值3千萬上下。若加上槓桿效應(頭期款20%,貸款20年),實際的報酬率會更高。

可惜當年我沒有投入房市,反而為了「高房價」而投入股市,
那麼股市的表現如何呢?



對照同期間股市的表現,
若不考慮以2008為分野的經濟循環,
加權指數2003 Q2低點4044,
2017 Q4高點10882,
漲幅2.69倍,年化複利率約7.06%

乍看股市表現似乎遜於房市,
但若將企業配發的現金股利加入計算,
加權報酬指數2003 Q2低點4140,
2017 Q4高點18248,
漲幅4.4倍,年化複利率約10.77%
結果反而略勝一籌

(是的,年複利率「只有」10%,所以長期績效遠高於此者若非「股神」可能就是...)



當然,以上統計不代表我的理財成績也同樣勝出 XD

整體而言,這段期間長期投資房市或股市的結果應該同樣出色。

擁有自己的「家」的舒適感與成就感是令人嚮往的,
只能說我很幸運,能享受父母的庇蔭,
但若考慮自己已屆不惑之年,
繳完貸款更是耳順之年,
接著面臨(傳統定義)退休或醫療的需求提升,
房地產的變現能力反而成了缺點。

更重要的是,從人口結構的趨勢來看,
台灣房市未來能否重演這樣的多頭榮景,
我個人是保守看待的。

另一方面,股市的週期較短(波動也相對較大),
如果能學會觀察經濟循環的脈動,可能會有更多資產倍增的機會,
所以縱使時光倒流,我想我還是會選擇繼續在股海浮沈努力吧 XD

常提醒自己要有國際觀,台灣如此,美國的情況又是如何?



點選互動圖表

美國房市的循環和台灣有些差異,
根據美國標普房價指數,
1975年以來一直呈現緩步上揚的格局,
2000年前後更發動一波明顯的漲勢。

2000年1月為100,
2006年6月高點184.55,
房價增值約1.84倍,
年化複利率約9.88%

但在2007次貸風暴之後,
房價也大幅修正至2012年2月低點134.01,
自高點下跌約27%,
不過隨著經濟回穩,
房價指數在2017年12月再創新高196.21
2000年以來的年化複利率約3.81%
(1975年至今年化複利率約4.88%)

看看兩國的房價走勢,
台灣房市在2008年之後漲勢格外兇猛,
雖然房產持有者身價大漲,
卻也造成普羅大眾的痛苦指數遽增,
想想兩國的人口與產業結構,
我對美國房市的前景仍樂觀看待,
相對也加深了對台灣房市的保守。
(當然我的看法可能是錯的)



至於美股,
標普500指數2003 Q1低點834.81,
2017 Q4高點2642.22,
漲幅3.16倍,年化複利率約7.98%
(1975年至今年化複利率約8.63%)

若是加計股利的報酬指數(Total Return),
2003 Q1低點1209.71,
2017 Q4高點5212.76,
漲幅4.3倍,年化複利率約10.22%,

從統計數據上看,美股的表現優於美房,
但台股更是毫不遜色!(台股漲幅4.4倍,年化複利率約10.77%)

由此可知,以台灣與美國的經驗為例,
不論房市或股市,長期都是抗通膨的利器,
很多人都忽略了,理財的基本目標是要維持購買力,
延伸的意思是,現金只有在經濟衰退的通縮時期才會相對「增值」。

值得留意的是,實際進場投資時機的選擇,
對結果有很大的影響(想想那些2006年在美國買房的人們),
但對小資族而言,股市還多了分批進場的彈性。

雖然前述統計取景氣循環的高低點計算,
不應視為實際投資的績效,
但仍不失為個人理財的依據。

特別強調,文中所謂房市與股市,是指整體市場的指數化統計,
並非單一物件或個股,切勿一概而論。

這篇文章是對自己曾經歷的時空做個回顧,
也做為和親友們交流理財心得的參考。

留言

匿名表示…
謝謝分享!
julian寫道…
https://news.cnyes.com/news/id/4114656?exp=a
1942年投資股票 巴菲特:1萬美元如今會變5千1百萬美元

https://dqydj.com/dow-jones-return-calculator/
複利率近12%好強大,但去槓桿後巴神不一定贏大盤?
匿名表示…
我不是天才數學家,我是傻瓜藝術家,我不確保能贏大盤,但我確保能戰勝自己,我永遠是股市幼幼班,我對未來仍舊一無所知,造化弄人,作為只在趨與避之間,願大勢所趨與你我常在。
匿名表示…
謝謝您分享好文章與知識!