設5年寬限期,年利率以2.5%計。如果一切順利,還能展延寬限期至10年。
情境一:買房出租
至於房價的增值,參考「信義房價指數(如下圖)」,近10年年化複利率大約是3%(近20年約6%),由於無法預知未來漲幅,我們仍以3%估計。
綜合上述條件,理想上投資10年的累積報酬率可能會是:
(租金1% - 利息2.5%)*10年 + 房價複利103%^10年 - 1=19.3%
也就是投資1000萬有機會獲利193萬,相關稅費暫且省略不計。
情境二:買股領息
現在我們把情境一的房子換成一籃子的股票,以台灣投資人最熟悉的台灣50指數ETF為例。
股息殖利率若以3%估計(2003~2023年有5年年均殖利率低於3%,如下圖),理論上應足以支付利息支出還有餘。
至於股價的漲幅,近10年年化複利率大約是7~8%,由於無法預知未來漲幅,我們以7%估計。
綜合上述條件,理想上投資10年的累積報酬率可能會是:
(股息3% - 利息2.5%)*10年 + 股價複利107%^10年 - 1=101.7%
也就是投資1000萬有機會獲利翻倍,相關稅費暫且省略不計。
單純以報酬率而言,情境二似乎會是比較好的選擇。
風險
不過,上述是理想的情境,實際的結果與進場時機、未來10年的發展息息相關,舉例來說:
如果是在2009年初低點進場,10年後的結果相當豐盛(下圖紅標,漲幅約150%);
然而如果提早2年,在2007年高點進場,經過10年卻幾乎還在原地踏步而已(下圖藍標,漲幅約10%),結果天差地遠。而且,在金融危機時期,還得承擔-50%或更高的帳面損失,以及股息遽減的風險。
(考慮到2022年以來的衰退還在持續中,我主觀認為目前2023年的市況應該不比2007年)
相較之下,房價的波動就平穩許多,而且只要按時繳納利息,也不用擔心房子會被處分。所以對股市投資人來說,如何克服股市波動的心理影響,可說是一門必修的功課。
事實上,我對房地產投資是外行,我相信物件的選擇仍有許多專業細節需要留意,情境一只是一個幫助理解的比喻,如果把股票當成房子持有,可能有助於克服股市波動的影響?😅
至於情境二,不論是因應市場波動,或是標的的選擇,當然也有很多「主動」方法可以操作,例如分批進場、分散配置...等,不過也必須「主動」付出更多心力,而且結果因人而異。
而且,在投資的領域,一分耕耘不一定等於一分收穫,統計證明多數「主動」操作的結果其實甚至不如「被動」的「買進持有」懶人投資法。
如果是你,你會怎麼做呢?歡迎分享你的觀點。
投資教練不是投資顧問,我們不提供投資建議,而是引導學員找到適合自己的投資方法。
免責聲明:以上數據僅供參考,不代表任何投資建議,投資盈虧請自行負責
留言